外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭

　　导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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